Τα δάνεια είναι ένα βασικό χρηματοοικονομικό εργαλείο για πολλούς ανθρώπους, είτε πρόκειται για αγορά σπιτιού, αυτοκινήτου, είτε για επαγγελματικές ή προσωπικές ανάγκες. Για να πάρεις σωστές αποφάσεις και να διαχειριστείς αποτελεσματικά ένα δάνειο, είναι απαραίτητη η κατανόηση της σχετικής ορολογίας.

Σε αυτόν τον οδηγό θα βρεις απλές εξηγήσεις για όλους τους όρους που χρειάζεται να γνωρίζεις για τα δάνεια. Aπό το κεφάλαιο και τον τόκο μέχρι την εξασφάλιση και την πρόωρη αποπληρωμή.

Δάνειο

Ένα δάνειο είναι μια χρηματική συμφωνία στην οποία δανείζεσαι ένα ποσό χρημάτων από έναν δανειστή, όπως μια τράπεζα.

Ως δανειολήπτης, δεσμεύεσαι να επιστρέψεις το ποσό αυτό μέσα σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Εκτός από το αρχικό ποσό (που ονομάζεται κεφάλαιο), πληρώνεις και ένα επιπλέον ποσό που λέγεται τόκος. Ο τόκος είναι ουσιαστικά το "ενοίκιο" που πληρώνεις, ως δανειολήπτης, για τη χρήση των δανεικών χρημάτων.

Δανειστής

Είναι ο οργανισμός που σου δίνει το δάνειο, συνήθως μία τράπεζα.

Δανειολήπτης

Είσαι εσύ, το άτομο που παίρνει το δάνειο.

Διάρκεια Δανείου

Το χρονικό διάστημα αποπληρωμής του δανείου, εκφρασμένο σε μήνες ή χρόνια.

Αν επιλέξεις μεγαλύτερη διάρκεια, η μηνιαία δόση σου θα είναι χαμηλότερη, αφού το συνολικό ποσό του δανείου «μοιράζεται» σε περισσότερες πληρωμές. Ωστόσο, αυτό σημαίνει ότι θα πληρώσεις περισσότερους τόκους στο τέλος της περιόδου, αυξάνοντας έτσι το συνολικό κόστος του δανείου.

Κεφάλαιο

Είναι το ποσό χρημάτων που δανείζεσαι από έναν δανειστή (συνήθως μία τράπεζα).

Προκαταβολή

Η προκαταβολή είναι ένα αρχικό ποσό που πληρώνεις εκ των προτέρων κατά τη λήψη ενός δανείου, με σκοπό να μειωθεί το συνολικό ποσό που θα χρειαστεί να δανειστείς.

Συνήθως, η προκαταβολή απαιτείται σε δάνεια για αγορά μεγάλων περιουσιακών στοιχείων, όπως ένα σπίτι ή ένα αυτοκίνητο. Όσο μεγαλύτερη είναι η προκαταβολή που μπορείς να διαθέσεις, τόσο μικρότερο είναι το δάνειο που θα χρειαστείς και, συνεπώς, τόσο λιγότερους τόκους θα πληρώσεις συνολικά.

LTV (Loan-to-Value)

Το LTV (Loan-to-Value) είναι ένας δείκτης που εκφράζει το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που χρηματοδοτείται από το δάνειο. Με απλά λόγια, δείχνει τη σχέση ανάμεσα στο ποσό του δανείου και την αξία του ακινήτου.

LTV = ( Ποσό Δανείου / Αξία Ακινήτου) × 100

Παράδειγμα Υπολογισμού LTV

Έστω ότι:

• Η αξία του ακινήτου είναι 100.000 €.
• Το ποσό του δανείου είναι 80.000 €.
• Τα υπόλοιπα 20.000€ τα δίνεις ως προκαταβολή.

Τότε:

LTV = (80.000 / 100.000) × 100 = 80%

Οι τράπεζες θέτουν συγκεκριμένα όρια για το LTV, ανάλογα με τον τύπο του δανείου και το προφίλ του δανειολήπτη:

• 90% για αγοραστές πρώτης κατοικίας (άρα απαιτείται 10% προκαταβολή).
• 80% για λοιπούς δανειολήπτες (άρα απαιτείται 20% προκαταβολή).

Πώς Επηρεάζει το LTV το Δάνειο σου;

Το υψηλό LTV αυξάνει τον ρίσκο δανεισμού για την τράπεζα, καθώς δίνεις μικρή προκαταβολή και δανείζεσαι μεγάλο ποσοστό από τα λεφτά που χρειάζεσαι. Αυτό συνήθως οδηγεί την τράπεζα στο να σου δανείσει με υψηλότερο επιτόκιο ή αυστηρότερους όρους (π.χ. απαιτούμενες εγγυήσεις).

Αντίθετα, το χαμηλό LTV, μειώνει το ρίσκο για την τράπεζα καθώς δίνεις μεγάλη προκαταβολή. Αυτό συνήθως οδηγεί σε καλύτερους όρους δανεισμού και χαμηλότερο επιτόκιο.

Tόκος

Ο τόκος ενός δανείου είναι το ποσό που σε χρεώνει η τράπεζα για τη χρήση του κεφαλαίου που δανείστηκες. Είναι δηλαδή η «αμοιβή» της τράπεζας για την υπηρεσία που σου προσφέρει.

Ο τόκος υπολογίζεται συνήθως με βάση το επιτόκιο, το ποσό του κεφαλαίου που δανείζεσαι και τη διάρκεια του δανείου. Όσο μεγαλύτερο είναι το κεφάλαιο ή η χρονική διάρκεια του δανείου, τόσο υψηλότερο είναι το συνολικό ποσό των τόκων που θα πληρώσεις.

Επιτόκιο

Το επιτόκιο είναι το ποσό που σε χρεώνει η τράπεζα για τη χρήση του κεφαλαίου που δανείστηκες εκφρασμένο ως ποσοστό (%) επί του δανειζόμενου κεφαλαίου.

Πώς συνδέονται τόκος και επιτόκιο;

Το επιτόκιο και ο τόκος εκφράζουν ακριβώς το ίδιο πράγμα, δηλαδή το κόστος του δανείου σου, απλά με διαφορετικές μονάδες μέτρησης.

Συγκεκριμένα:

• Ο τόκος εκφράζεται ως χρηματικό ποσό (π.χ., 10.000 €).
• Το επιτόκιο εκφράζεται ως ποσοστό (%) επί του κεφαλαίου που δανείζεσαι.

Φαντάσου το επιτόκιο σαν τον φόρο που πληρώνεις σε ένα εστιατόριο. Είναι ένα ποσοστό επί του λογαριασμού σου. Ο τόκος, από την άλλη, είναι το συγκεκριμένο ποσό χρημάτων που πληρώνεις επιπλέον.

Υπολογισμός τόκου

Γνωρίζοντας:

• το επιτόκιο,
• το ποσό του δανείου (κεφάλαιο) που θέλεις, και
• τη διάρκεια αποπληρωμής,

μπορείς να υπολογίσεις τον τόκο που θα πληρώσεις συνολικά για το δανείου σου.

Ενδεικτικά:

Παρατήρησε:

• Όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια αποπληρωμής, τόσο χαμηλότερη είναι η μηνιαία δόση, αλλά αυξάνεται ο συνολικός τόκος που πληρώνεις.

Ονομαστικό Επιτόκιο

Το ονομαστικό επιτόκιο είναι το επιτόκιο που αναγράφεται στη σύμβαση του δανείου σου και αντιπροσωπεύει το βασικό κόστος του δανείου που χρεώνει η τράπεζα.

Σημαντικό: Το ονομαστικό επιτόκιο δεν περιλαμβάνει πρόσθετες επιβαρύνσεις, όπως:

• Η εισφορά του Ν. 128/75, η οποία επιβαρύνει το δάνειο ανάλογα με τον τύπο του:
  • Στεγαστικά δάνεια (κατοικία, οικόπεδο, επισκευή): 0,12%.
  • Καταναλωτικά και επιχειρηματικά δάνεια: 0,60%.
• Τυχόν έξοδα και προμήθειες, όπως:
  • Έξοδα εκτίμησης ακινήτου.
  • Αμοιβές συμβολαιογράφου.
  • Κόστος εγγραφής υποθήκης.

Για παράδειγμα, εστω ότι παίρνεις ένα στεγαστικό δάνειο με:

• Ονομαστικό επιτόκιο: 4,5%.
• Εισφορά Ν. 128/75: 0,12%.

Το επιτόκιο που θα χρεωθείς τελικά, αν δεν υπάρχουν άλλες επιβαρύνσεις, είναι:

• Τελικό επιτόκιο = 4,5% + 0,12% = 4,62%.

Τι να προσέξεις:

Όταν θέλεις να καταλάβεις το κόστος ενός δανείου, ζήτα πάντα από την τράπεζά να σου υπολογίσει το Συνολικό Ετήσιο Πραγματικό Επιτόκιο (ΣΕΠΕ).

Το ΣΕΠΕ περιλαμβάνει όλα τα κόστη για το δάνειο σου (όπως εισφορά, προμήθειες κ.λπ.) και μόνο με αυτό μπορείς να συγκρίνεις με ακρίβεια το κόστος των δανείων ανάμεσα στις διάφορες τράπεζες.

Εισφορά Ν.128/75

Η Εισφορά Ν. 128/75 είναι μια υποχρεωτική επιβάρυνση που προστίθεται στα επιτόκια των δανείων στην Ελλάδα. Επιβάλλεται από το κράτος και έχει ως στόχο τη χρηματοδότηση ειδικών κοινωνικών και οικονομικών αναγκών.

Πού εφαρμόζεται;

Η εισφορά επιβαρύνει τα επιτόκια των περισσότερων τύπων δανείων:

• Στεγαστικά δάνεια (κατοικία, οικόπεδο, επισκευή): 0,12%.
• Καταναλωτικά και επιχειρηματικά δάνεια: 0,6%.
• Δάνεια επαγγελματικής στέγης: 0,6%.

Πώς επηρεάζει την επιβάρυνση του δανείου;

Η εισφορά προστίθεται στο ονομαστικό επιτόκιο του δανείου, αυξάνοντας έτσι το τελικό επιτόκιο που θα χρεωθείς.

Για παράδειγμα, έστω ότι παίρνεις ένα στεγαστικό δάνειο:

• Ονομαστικό επιτόκιο: 4,5%.
• Εισφορά Ν. 128/75: 0,12%.

Το τελικό επιτόκιο θα είναι:

• 4,5% + 0,12% = 4,62%.

Αν το δάνειο είναι καταναλωτικό, με ονομαστικό επιτόκιο 10% και εισφορά 0,6%, το τελικό επιτόκιο θα είναι:

• 10% + 0,6% = 10,6%.

Σταθερό Επιτόκιο

Το σταθερό επιτόκιο παραμένει αμετάβλητο καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου, ανεξάρτητα από τυχόν διακυμάνσεις στα επιτόκια της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι η μηνιαία δόση σου είναι σταθερή, προσφέροντας ασφάλεια και προβλεψιμότητα.

Χαρακτηριστικά Σταθερού Επιτοκίου

• ✅ Προβλεψιμότητα:

  • Η μηνιαία σου δόση παραμένει σταθερή, εξασφαλίζοντας απόλυτη προβλεψιμότητα στον προϋπολογισμό σου.

• ✅ Προστασία από αυξήσεις επιτοκίων:

  • Αν τα επιτόκια της αγοράς αυξηθούν, η δόση σου δεν θα επηρεαστεί. Παραμένει σταθερή και δεν επηρεάζεσαι από εξωτερικές οικονομικές συνθήκες.

• ❌ Αδυναμία εκμετάλλευσης μειώσεων επιτοκίων:

  • Εάν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν, δεν μπορείς να επωφεληθείς από τη μείωση και θα συνεχίσεις να πληρώνεις το υψηλότερο συμφωνημένο επιτόκιο.

    Τι μπορείς να κάνεις:

    Σε αυτήν την περίπτωση, ίσως έχεις τη δυνατότητα να προχωρήσεις σε αναχρηματοδότηση δανείου, εφόσον οι όροι της νέας σύμβασης είναι πιο ευνοϊκοί. Ωστόσο, αυτό μπορεί να περιλαμβάνει επιπλέον έξοδα, όπως προμήθειες ή άλλες χρεώσεις, τα οποία πρέπει να υπολογίσεις.

• ❌ Πιθανώς υψηλότερο αρχικό κόστος:

  • Τα σταθερά επιτόκια είναι συχνά υψηλότερα από τα κυμαινόμενα, ειδικά στην αρχή του δανείου.

Πότε να επιλέξεις σταθερό επιτόκιο:

• Αν προτιμάς σταθερότητα και προβλεψιμότητα στις δαπάνες σου.
• Αν ανησυχείς για πιθανές μελλοντικές αυξήσεις των επιτοκίων.
• Αν σχεδιάζεις μακροπρόθεσμη αποπληρωμή και θέλεις να αποφύγεις την αβεβαιότητα που συνδέεται με τα κυμαινόμενα επιτόκια.

Κυμαινόμενο Επιτόκιο

Το κυμαινόμενο επιτόκιο είναι ένα επιτόκιο που μπορεί να αλλάζει καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου, ανάλογα με τις διακυμάνσεις στα επιτόκια της αγοράς.

Κάθε τράπεζα χρησιμοποιεί έναν δείκτη αναφοράς της αγοράς για τον υπολογισμό των επιτοκίων της.

Οι πιο συνήθεις δείκτες αναφοράς που χρησιμοποιούν οι Ελληνικές τράπεζες είναι το Euribor 1Μ (μηνιαίο) ή το Euribor 3Μ (τριμηνιαίο).

• Αν τα επιτόκια της αγοράς αυξηθούν, θα αυξηθεί και η μηνιαία δόση σου.
• Αν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν, η μηνιαία δόση σου θα μειωθεί.

Χαρακτηριστικά Κυμαινόμενου Επιτοκίου

• ✅ Εκμετάλλευση πτώσης επιτοκίων

  Αν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν, η δόση σου θα προσαρμοστεί προς τα κάτω, μειώνοντας το κόστος του δανείου.

• ✅ Αρχικά χαμηλότερο κόστος

  Τα κυμαινόμενα επιτόκια συνήθως ξεκινούν χαμηλότερα από τα σταθερά, γεγονός που τα καθιστά πιο οικονομικά στην αρχή του δανείου.

• ❌ Αβεβαιότητα

  Οι μηνιαίες δόσεις σου ενδέχεται να αυξηθούν αν τα επιτόκια της αγοράς ανέβουν. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείς να γνωρίζεις απόλυτα το ακριβές κόστος του δανείου για ολόκληρη τη διάρκειά του.

Πώς υπολογίζεται το κυμαινόμενο επιτόκιο;

Το κυμαινόμενο επιτόκιο υπολογίζεται ως εξής:

Κυμαινόμενο Επιτόκιο = Επιτόκιο Αναφοράς (π.χ. Euribor) + Περιθώριο (Spread) + Εισφορά N.128/75

• Επιτόκιο Αναφοράς: Συνήθως το Euribor.

  Το Euribor (Euro Interbank Offered Rate) αναφέρεται στον μέσο όρο των επιτοκίων με το οποίο δανείζονται οι ευρωπαικές τράπεζες μεταξύ τους.

  • Euribor 1M: Μέσο επιτόκιο δανεισμού μεταξύ ευρωπαϊκών τραπεζών χωρίς εξασφαλίσεις με διάρκεια αποπληρωμής 1 μήνα.
  • Euribor 3M: Μέσο επιτόκιο δανεισμού μεταξύ ευρωπαϊκών τραπεζών χωρίς εξασφαλίσεις με διάρκεια αποπληρωμής 3 μηνών.

• Περιθώριο (spread): Ένα σταθερό ποσοστό που ορίζει η τράπεζα για το κέρδος της, την κάλυψη του κόστους λειτουργίας της και το ρίσκο δανεισμού.

  Συνήθως κυμαίνεται στο 1% - 3% και παραμένει σταθερό για την διάρκεια του δανείου σου.

• Εισφορά Ν. 128/75: Μια νομοθετικά επιβαλλόμενη προσαύξηση (0,12% για στεγαστικά δάνεια, 0.6 % για επιχειρηματικά και καταναλωτικά δάνεια).

Αρχικά Σταθερό και Μετά Κυμαινόμενο Επιτόκιο

Σε αυτήν την περίπτωση, το επιτόκιο παραμένει σταθερό για ένα προκαθορισμένο χρονικό διάστημα (π.χ., 3, 5 ή 10 χρόνια). Μετά τη λήξη της περιόδου του σταθερού επιτοκίου, το δάνειο μετατρέπεται σε κυμαινόμενο για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου σου.

Χαρακτηριστικά του Αρχικά Σταθερού και Μετά Κυμαινόμενου Επιτοκίου

• ✅ Προβλεψιμότητα και ασφάλεια στα πρώτα χρόνια του δανείου:
  • Κατά την αρχική περίοδο του σταθερού επιτοκίου, προστατεύεσαι από τυχόν αυξήσεις επιτοκίων, διασφαλίζοντας σταθερές δόσεις.
• ✅ Ευελιξία μετά την αρχική περίοδο:
  • Μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου, το δάνειο προσαρμόζεται στα κυμαινόμενα επιτόκια της αγοράς, δίνοντάς σου τη δυνατότητα να επωφεληθείς από πιθανές μειώσεις επιτοκίων.
• ❌ Κίνδυνος αυξήσεων μετά τη σταθερή περίοδο:
  • Αν τα επιτόκια αυξηθούν σημαντικά μετά την περίοδο του σταθερού επιτοκίου, οι μηνιαίες δόσεις σου μπορεί να αυξηθούν απροσδόκητα.
• ❌ Πιθανώς υψηλότερο επιτόκιο στην αρχική σταθερή περίοδο:
  • Το σταθερό επιτόκιο στην αρχική περίοδο μπορεί να είναι ελαφρώς υψηλότερο από το κυμαινόμενο επιτόκιο που θα ίσχυε την ίδια στιγμή.

Δόση

Η δόση είναι το ποσό που πληρώνεις περιοδικά (συνήθως κάθε μήνα) για την αποπληρωμή του δανείου σου.

Για να καταλάβεις πραγματικά πως λειτουργεί ένα δάνειο, είναι σημαντικό να καταλάβεις τι πληρώνεις με την κάθε σου δόση.

Θυμήσου ότι υπάρχουν δύο ποσά που πρέπει να έχεις αποπληρώσει στο τέλος του δανείου σου.

1. Το αρχικό ποσό που δανείστηκες (κεφάλαιο)
2. Την πληρωμή της τράπεζας (τόκος)

Με την κάθε σου δόση, αποπληρώνεις τόσο μέρος του κεφαλαίου που δανείστηκες, όσο και μέρος από τον τόκο που σε χρεώνει η τράπεζα.

Η κατανομή της δόσης ανάμεσα στο κεφάλαιο και τον τόκο δίνεται από το πρόγραμμα αποπληρωμής.

Για παράδειγμα, έστω ότι θέλεις να δανειστείς 50.000 €, με διάρκεια αποπληρωμής 10 χρόνια και με σταθερό επιτόκιο 4,5%. Το πρόγραμμα αποπληρωμής είναι:

Παρατήρησε ότι ενώ η δόση σου κάθε μήνα είναι σταθερή, το ποσό που πηγαίνει στην αποπληρωμή του κεφαλαίου και του τόκου αλλάζει κάθε μήνα.

Με την πάροδο του χρόνου, όλο και μεγαλύτερο μέρος της κάθε σου δόσης πηγαίνει στην αποπληρωμή του κεφαλαίου και όλο και λιγότερο στην αποπληρωμή του τόκου.

Άληκτο κεφάλαιο

Όταν παίρνεις ένα δάνειο δεσμεύεσαι να αποπληρώσεις στην τράπεζα δύο ποσά:

1. το αρχικό κεφάλαιο που δανείστηκες
2. τους τόκους, δηλαδή την "πληρωμή" της τράπεζας

Με την κάθε σου δόση, αποπληρώνεις τόσο μέρος του κεφαλαίου που δανείστηκες, όσο και μέρος των τόκων που σε χρεώνει η τράπεζα.

Το άληκτο κεφάλαιο είναι το ποσό του κεφαλαίου (όχι του τόκου) που οφείλεις ακόμα στην τράπεζα.

Για παράδειγμα:

• σε ένα δάνειο 50.000 €
• με διάρκεια αποπληρωμής 3 χρόνων
• και επιτόκιο 4,5%

Το πρόγραμμα αποπληρωμής ανά χρόνο είναι:

Το άληκτο κεφάλαιο είναι:

• για τον πρώτο χρόνο είναι: 50.000 € - 15.923,92 € = 34.076,08 €
• για τον δεύτερο χρόνο είναι: 50.000 € - 15.923,92 € - 16.655,46 € = 17.420,61 €
• για τον τρίτο χρόνο είναι: 50.000 € - 15.923,92 € - 16.655,46 € - 17.420,61 € = 0 €

Εξασφάλιση / Εγγύηση

Η εξασφάλιση ή εγγύηση είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που προσφέρεις στην τράπεζα για να εξασφαλίσεις την αποπληρωμή του δανείου σου. Συνήθως, αυτό μπορεί να είναι:

• Ένα ακίνητο (π.χ. σπίτι, διαμέρισμα, οικόπεδο), ή
• Ένα πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο (π.χ. αυτοκίνητο, εξοπλισμός, μετρητά ή επενδύσεις).

Τι συμβαίνει αν δεν αποπληρώσεις το δάνειο;

Αν δεν μπορείς να αποπληρώσεις το δάνειο σου, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να κατασχέσει ή να εκποιήσει το περιουσιακό αυτό στοιχείο για να πάρει πίσω τα χρήματά της.

Με απλά λόγια: Η εξασφάλιση λειτουργεί σαν ένα «δίχτυ ασφαλείας» για την τράπεζα. Αν εσύ δεν τηρήσεις τους όρους αποπληρωμής, η τράπεζα μπορεί να πάρει πίσω τα χρήματά της, πουλώντας το περιουσιακό σου στοιχείο.

Εγγυητής

Ο εγγυητής είναι το φυσικό πρόσωπο που δεσμεύεται να αποπληρώσει το δάνειο, αν ο δανειολήπτης (αυτός που πήρε το δάνειο) αδυνατεί να το κάνει. Ο εγγυητής λειτουργεί σαν μια «δικλείδα ασφαλείας» για την τράπεζα ή τον δανειστή.

Οι τράπεζες ζητούν συνήθως έναν εγγυητή όταν ο δανειολήπτης δεν πληροί πλήρως τα κριτήρια πιστοληπτικής ικανότητας.

Τι πρέπει να γνωρίζεις για τον εγγυητή:

1. Υποχρεώσεις: Αν ο δανειολήπτης δεν μπορεί να πληρώσει τις δόσεις του, η ευθύνη μεταφέρεται στον εγγυητή, ο οποίος πρέπει να καλύψει το χρέος.
2. Ρίσκο: Η υποχρέωση αυτή μπορεί να επηρεάσει τα οικονομικά και την περιουσία του εγγυητή, καθώς μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με κατασχέσεις ή άλλες νομικές διαδικασίες.

Με απλά λόγια: Αν γίνεις εγγυητής, αναλαμβάνεις την ευθύνη να πληρώσεις το δάνειο σαν να ήταν δικό σου, αν ο αρχικός δανειολήπτης δεν το αποπληρώσει.

Αναχρηματοδότηση

Η αναχρηματοδότηση είναι η διαδικασία με την οποία αποπληρώνεις ένα υπάρχον δάνειο, παίρνοντας ένα νέο δάνειο με ευνοϊκότερους όρους. Το νέο δάνειο αντικαθιστά πλήρως το προηγούμενο, βελτιώνοντας συνήθως το επιτόκιο, τη δόση ή τη διάρκεια αποπληρωμής.

Πότε συμφέρει η αναχρηματοδότηση;

Μείωση επιτοκίων: Όταν τα επιτόκια στην αγορά έχουν μειωθεί, μπορείς να αναχρηματοδοτήσεις το δάνειό σου με χαμηλότερο επιτόκιο, μειώνοντας το συνολικό ποσό των τόκων που θα πληρώσεις.

Παράδειγμα Αναχρηματοδότησης

Έστω ότι έχεις:

• Δάνειο 100.000 €,
• Διάρκεια 15 χρόνια,
• Επιτόκιο 4,5%.

Γι’ αυτό το δάνειο:

• Οι συνολικοί τόκοι που θα πληρώσεις είναι 37.698,79 €
• Η μηνιαία δόση σου θα είναι 764,99 €.

Έστω ότι έχουν περάσει 5 χρόνια από τότε που πήρες το δάνειο σου, και τα επιτόκια των τραπεζών έχουν πέσει στο 2% (αντί για 4,5% που δανείστηκες εσύ).

Στο τέλος του 5ου χρονου ακόμα χρωστάς:

• 73.813,69 € από το κεφάλαιο που δανείστηκες.
• 17.985,51 € σε τόκους.

Αν κάνεις αναχρηματοδότηση:

• Το νέο σου δάνειο θα είναι 73.813,69 €. Έτσι θα αποπληρώσει όλο το κεφάλαιο που χρωστάς στον υπάρχουν σου δάνειο.

• Το νέο σου επιτόκιο θα είναι 2%.

• Η διάρκεια του νέου δανείου σου θα είναι 10 χρόνια.

  Στην πραγματικότητα μπορείς να επιλέξεις εκ νέου την διάρκεια του δανείου σου. Σε αυτό το παράδειγμα επιλέξαμε 10 χρόνια για να συγκρίνουμε τα οφέλη της αναχρηματοδότησης σε σχέση με το αρχικό δάνειο.

• Δεν θα πληρώσεις τον τόκο που χρωστούσες στο υπάρχον δάνειο (17.985,51 €), καθώς με το νέο δάνειο επέστρεψες όλο το κεφάλαιο που χρωστούσες στην τράπεζα.

• Θα πληρώσεις όμως τους τόκους του καινούργιου σου δανείου. Οι νέοι τόκοι θα είναι 7.688,54 € (αντί για 17.985,51 €). Οι τόκοι βγαίνουν λιγότεροι καθώς το επιτόκιο που πληρώνεις είναι 2% (αντί για 4,5% που θα πλήρωνες).

• Η νέα σου δόση θα είναι 679,19 € (αντί για 764,99 €).

Όταν κάνεις αναχρηματοδότηση ενδέχεται να υπάρξουν επιπλέον έξοδα (π.χ., προμήθειες, έξοδα μεταφοράς υποθήκης). Οπότε έλεγξε τα ακριβή νούμερα με την τράπεζα σου.

Εκταμίευση

Η εκταμίευση είναι η διαδικασία κατά την οποία ο δανειστής (π.χ. τράπεζα) προχωρά στη χορήγηση του ποσού του δανείου στον δανειολήπτη. Ουσιαστικά, είναι η στιγμή που τα χρήματα που έχεις δανειστεί γίνονται διαθέσιμα για χρήση.

Εφάπαξ Εκταμίευση

Το ποσό του δανείου δίνεται ολόκληρο σε μία δόση (π.χ., σε στεγαστικά δάνεια).

Σταδιακή Εκταμίευση

Το ποσό του δανείου δίνεται τμηματικά, ανάλογα με την πρόοδο ενός έργου ή την εκπλήρωση συγκεκριμένων όρων. Για παράδειγμα:

• Στην ανέγερση ή ανακαινιση ακινήτου, το δάνειο εκταμιεύεται σταδιακά καθώς ολοκληρώνονται τα διάφορα στάδια του έργου (π.χ., θεμελίωση, τοιχοποιία, στέγη).
• Σε επιχειρηματικά δάνεια, η εκταμίευση γίνεται με βάση την πρόοδο του έργου ή την παρουσίαση αποδεικτικών για τη χρήση των χρημάτων.

Περίοδος Χάριτος

Η περίοδος χάριτος είναι η δυνατότητα που σου δίνει η τράπεζα να πληρώνεις μόνο τους τόκους στην αρχή του δανείου σου, χωρίς να αποπληρώνεις το κεφάλαιο. Αυτό σημαίνει ότι η δόση σου κατά την περίοδο αυτή θα είναι μειωμένη, αλλά το συνολικό κόστος του δανείου σου θα αυξηθεί.

Αυτό συμβαίνει γιατί κατά τη διάρκεια της περίοδο χάριτος δεν αποπληρώνεις καθόλου το κεφάλαιο του δανείου σου. Έτσι, το αρχικό κεφάλαιο παραμένει υψηλό για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα να υπολογίζονται τόκοι επί του αρχικού ποσού για περισσότερους μήνες.

Η περίοδος χάριτος συνήθως διαρκεί:

• Έως 24 μήνες για στεγαστικά δάνεια.
• Έως 12 μήνες για καταναλωτικά δάνεια με εξασφαλίσεις.

Πρόωρη Αποπληρωμή

Η πρόωρη αποπληρωμή σου επιτρέπει να εξοφλήσεις το δάνειό σου, είτε πλήρως είτε μερικώς, οποιαδήποτε στιγμή κατά την διάρκεια του δανείου σου. Με αυτόν τον τρόπο:

• Μειώνεις το συνολικό ποσό των τόκων που θα πληρώσεις. Ο συνολικός τόκος μειώνεται καθώς όταν αποπληρώνεις μέρος του κεφαλαίου, οι υπολειπόμενοι τόκοι υπολογίζονται επί του νέου μικρότερου κεφαλαίου.
• Εξοφλείς το δάνειο σου γρηγορότερα, μειώνοντας τη συνολική διάρκεια. Αυτό συμβαίνει γιατί δεν αλλάξει η μηνιαία σου δόση. Άρα έχοντας αποπληρώσει πρόωρα ένα μέρος του κεφαλαίου, με την ίδια δόση θα αποπληρώσεις πιο σύντομα από την αρχική διάρκεια του δανείου σου.

Παράδειγμα Πρόωρης Αποπληρωμής

Έστω ότι έχεις:

• Δάνειο: 100.000 €.
• Διάρκεια: 15 χρόνια.
• Επιτόκιο: 4,5%.

Το συνολικό κόστος σε τόκους, χωρίς πρόωρη αποπληρωμή, είναι 37.698,79 €.

Πώς αλλάζει το κόστος με πρόωρες αποπληρωμές

Πρόγραμμα Αποπληρωμής

Το Πρόγραμμα Αποπληρωμής είναι ένας πίνακας που δείχνει λεπτομερώς πώς αποπληρώνεται το δάνειο σου με την πάροδο του χρόνου, μέσω σταθερών περιοδικών δόσεων. Περιλαμβάνει τη διάρθρωση κάθε δόσης, δηλαδή το ποσό που πηγαίνει για την αποπληρωμή του κεφαλαίου και το ποσό που πηγαίνει για την πληρωμή των τόκων.

Βασικά Στοιχεία που Περιλαμβάνει το Πρόγραμμα Αποπληρωμής

1. Αριθμός Δόσης: Η σειρά κάθε δόσης κατά τη διάρκεια του δανείου.
2. Ποσό Δόσης: Το συνολικό ποσό που πρέπει να πληρώσεις σε κάθε περίοδο.
3. Ποσό Τόκων: Το μέρος της δόσης που αφορά την πληρωμή τόκων.
4. Ποσό Κεφαλαίου: Το μέρος της δόσης που αποπληρώνει το αρχικό κεφάλαιο που δανείστηκες.
5. Υπόλοιπο Κεφαλαίου (Άληκτο Κεφάλαιο): Το ποσό που απομένει να αποπληρωθεί μετά από κάθε δόση.

Με το πρόγραμμα αποπληρωμής μπορείς να υπολογίσεις το ποσό που απομένει να αποπληρώσεις σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή και να καταλάβεις πόσο πληρώνεις για τόκους και κεφάλαιο σε κάθε σου δόση.

Υποθήκη ακινήτου

Η υποθήκη ακινήτου είναι μια νομική διαδικασία όπου το ακίνητό σου (π.χ. σπίτι ή οικόπεδο) δεσμεύεται ως εγγύηση για την αποπληρωμή ενός δανείου.

Σε περίπτωση αδυναμίας αποπληρωμής, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να κατάσχει και να εκποιήσει το υποθηκευμένο ακίνητο για να καλύψει το ποσό που οφείλεις.

Σημαντικό: Η υποθήκη αφορά μόνο ακίνητα που μπορούν να εκποιηθούν (δηλαδή να πουληθούν ή να αξιοποιηθούν οικονομικά).

Προσημείωση Ακινήτου

Η προσημείωση ακινήτου είναι μια νομική δέσμευση ενός ακινήτου που καταχωρείται στα βιβλία υποθηκών. Ουσιαστικά, λειτουργεί σαν μια «προκαταρκτική» υποθήκη. Αν ο οφειλέτης δεν τηρήσει τις υποχρεώσεις του και δεν αποπληρώσει το δάνειο εμπρόθεσμα, η προσημείωση μετατρέπεται αναδρομικά σε υποθήκη με δικαστική απόφαση.

Διαφορές μεταξύ Υποθήκης και Προσημείωσης

Αντικειμενική αξία ακινήτου

Η αντικειμενική αξία είναι η αξία ενός ακινήτου, όπως αυτή υπολογίζεται με το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού που ορίζει το Υπουργείο Οικονομικών.

Η αξία αυτή προκύπτει από:

• Την τιμή εκκίνησης που έχει ορίσει η Πολιτεία για κάθε περιοχή, και
• Την εφαρμογή συντελεστών που επηρεάζουν την τελική αξία του ακινήτου, όπως:
  • Ο όροφος της κατοικίας (π.χ., ισόγειο ή ρετιρέ),
  • Το εμβαδόν (τετραγωνικά μέτρα),
  • Η παλαιότητα (έτος κατασκευής),
  • Αν το ακίνητο είναι γωνιακό ή όχι,
  • Η ύπαρξη υπηρεσιών στην περιοχή (π.χ., πυροσβεστική).

Πού χρησιμοποιείται;

Η αντικειμενική αξία αναγράφεται στα συμβόλαια αγοράς και χρησιμεύει για τον υπολογισμό:

• Των φόρων (π.χ. φόρος μεταβίβασης),
• Των τελών υποθηκοφυλακείου,
• Των αμοιβών δικηγόρων και συμβολαιογράφων.

Πώς διαφέρει από την εμπορική αξία;

Συνήθως, η αντικειμενική αξία είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου, ειδικά στα αστικά κέντρα. Η εμπορική αξία καθορίζεται από τις συνθήκες της αγοράς και τη ζήτηση.

Εμπορική Αξία Ακινήτου

Τιμή αγοράς ενός ακινήτου σε μια δεδομένη στιγμή, με βάση τις συνθήκες της αγοράς.

Πώς διαφέρει από την αντικειμενική αξία;

• Η εμπορική αξία είναι η πραγματική τιμή που συμφωνείται μεταξύ αγοραστή και πωλητή, επηρεαζόμενη από τις τάσεις της αγοράς.
• Η αντικειμενική αξία είναι η θεσμοθετημένη αξία που ορίζει το κράτος για φορολογικούς σκοπούς και συνήθως είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία.

Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (DSTI)

Ο Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (Debt Service-to-Income, DSTI) είναι ένα χρηματοοικονομικό εργαλείο που χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση της ικανότητάς σου να εξυπηρετείς τις δανειακές σου υποχρεώσεις. Υπολογίζεται διαιρώντας το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του συνολικού σου χρέους με το συνολικό ετήσιο καθαρό σου εισόδημα.

DSTI = ( ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης συνολικού χρέους / συνολικό ετήσιο καθαρό εισόδημα) × 100

Ο DSTI εκφράζεται ως ποσοστό και υποδεικνύει το μέρος του καθαρού εισοδήματός σου που δεσμεύεται για την πληρωμή των χρεών σου (όπως δόσεις στεγαστικών, καταναλωτικών δανείων, πιστωτικών καρτών κ.λπ.).

Ανώτατα Όρια DSTI για Στεγαστικά Δάνεια

• 50% για αγορά πρώτης κατοικίας
• 40% για λοιπές κατηγορίες στεγαστικών δανείων

Αυτό σημαίνει ότι η μηνιαία δόση του δανείου σου δεν μπορεί να ξεπερνά το 50% ή 40% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματός σου, ανάλογα με τον τύπο του δανείου.

Από τα όρια αυτά εξαιρούνται δάνεια που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής ή πράσινης μετάβασης, όπως το πρόγραμμα "Σπίτι Μου".

Πώς επηρεάζει το DSTI το δάνειο που μπορείς να πάρεις

Αν ο DSTI σου ξεπερνά τα παραπάνω όρια, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει:

• μείωση του ποσού του δανείου ή
• αύξηση της διάρκειας αποπληρωμής

Έτσι, μειώνεται η μηνιαία δόση και το DSTI επανέρχεται σε αποδεκτά επίπεδα.

Παράδειγμα:

Έστω ότι έχεις:

• Καθαρό μηνιαίο εισόδημα: 2.000 €
• Υπάρχοντα χρέη κάθε μήνα συνολικού ύψους 100 € (πχ από πιστωτικές κάρτες ή άλλα δάνεια)

Αυτή τη στιγμή ο DSTI σου είναι:

DSTI = 100 / 2000 = 5%

Έστω ότι θέλεις να πάρεις το παρακάτω στεγαστικό δάνειο:

• Ποσό: 100.000 €
• Διάρκεια αποπληρωμής: 15 χρόνια
• Επιτόκιο: 4,5%

Γι’ αυτό το δάνειο η μηνιαία δόση βγαίνει 764,99 €.

Aν έπαιρνες αυτό το δάνειο, το συνολικό μηνιαίο χρέος σου θα ήταν 100 + 764,99 = 864,99 €. Ας υπολογίσουμε τώρα το νέο DSTI:

DSTI = (100 + 764,99) / 2000 = 43,2%

Αν πρόκειται για πρώτη κατοικία, το ποσοστό αυτό είναι αποδεκτό (< 50%). Αν όμως δεν είναι πρώτη κατοικία, υπερβαίνει το όριο του 40%, και η τράπεζα μπορεί να ζητήσει προσαρμογές ώστε να μειωθεί η μηνιαία σου δόση. Αυτό μπορεί να γίνει:

• είτε με μείωση του ποσού δανεισμού (νέο ποσό 91.000 €)
• είτε με αύξηση της διάρκειας αποπληρωμής (νέα διάρκεια αποπληρωμής 17 χρόνια)